1. טעות בהכנת דו"ח אפס – אופטימיות יתר בהערכת מחיר המכירה

יזמים עושים הרבה טעויות בהכנת דו"ח אפס. הטעות הנפוצה ביותר היא אופיטמיות מוגזמת בהערכת שווי הדירות. יזמים מעריכים שימכרו יחידת דיור במחיר גבוה יותר ממחיר השוק, הם מאמינים שיש להם "אוצר" ביד, את "הפרויקט הכי טוב בעיר".

הסכנה בכך היא שבסופו של דבר הדירות ימכרו במחיר יותר נמוך, ואז הפרויקט לא יהיה רווחי או אפילו הפסדי. עוד בעיה שתיווצר במצב כזה היא הפסקת המימון מצד הגורם המממן – הבנק, חברת הביטוח או הקרן, מה שיעצור את התקדמות הפרויקט ואת הבניה בפועל. לכן, מאד כדאי להתייעץ כבר מהשלב הראשון בשמאי שמומחה בפרויקטים כאלו, ויכול לייעץ ליזם מה המחיר הנכון שכדאי לו להתבסס עליו בעת עריכת דו"ח האפס, וכך יוכל להגן על עצמו, גם עסקית וגם מימונית.

2. טעות נפוצה בהכנת דו"ח אפס – הערכת חסר של עלויות הבניה

טעות נוספת שיזמים עושים במהלך בנית דו"ח אפס היא הערכת חסר של עלויות הבניה.במיוחד יזמים מתחילים, שלא מכירים היטב את תהליכי הבניה, מעריכים את עלויות הבניה במחירים נמוכים ממחירי השוק, או ששוכחים לכלול עלויות רבות. במצב כזה היזם עלול להגיע לדו"ח אפס המציג רווחיות צפויה אופטימית מאוד, אפילו בהיקף של 40% 50%, שברוב המקרים – אינה הגיונית. מצב זה מסכן את היזם עסקית כי הוא עלול לקבל החלטה שגויה להיכנס לפרויקט הפסדי מתוך אמונה שהוא יהיה רווחי, וגם לסכנה מימונית כי הוא יגלה שהבנק לא שותף להערכת ההוצאות שלו, אלא צופה הוצאות גבוהות יותר, ולא יאשר לו את המימון לפרויקט.

3. טעות שלישית – התייחסות שגויה לתקורות

היבט אחר שחשוב לדעת לתת לו התיחסות נכונה בדו"ח האפס הוא הכללת התקורות.התקורות הן לכאורה הוצאה שלא תמיד בכלל "סופרים" אותה, במיוחד יזמים חדשים לא מבינים שיש עלויות תקורה, או יזמים קטנים ששואלים: "כמה תקורות כבר יש לי? אני עובד עם המזכירה וזהו".

כשיזם פונה לקבלת מימון מגוף מממן, עליו להראות שהוא כבר ביצע השקעות של הון עצמי בפרויקט. כלל האצבע בעניין זה הוא שההון העצמי שהושקע בפרויקט יהיהל לכל הפחות 20% מסך ההוצאות בפרויקט. אלא שלעיתים יזמים מעמיסים הוצאות ללא הגיון, במיוחד יזמים מנוסים או גדולים מעמיסים תקורות מאד גבוהות, מוגזמות. ראינו אפילו מקרים שיזמים העמיסו הוצאות של פרויקטים אחרים, ומקרה בו יזם העמיס בתקורות עלויות של ריפוד הרכב של מנהל הפרויקט, בתקווה שזה יתקבל כהוצאה לגיטימית.

4. טעות נוספת – תכנון אסטרטגית המימון וההון העצמי

עוד תחום שחשוב לתת לו תשומת לב הוא נושא אחוז ההון העצמי ותכנון המימון. חשוב שיזמים יבינו את היבט הזמן. באישור השקעות הון עצמי הבנקים מכירים רק בהוצאות שכבר שולמו, נפרעו, ולא מכירים בהתחייבויות שנוצרו וטרם שולמו. לכן יש מקרים שיזמים מנסים לכלול בהון העצמי את התשלומים העתידיים ליועצים, מתכננים וכו', למרות שהתשלום יבוצע בעוד שנתיים, אבל הבנק לא מכיר בזה כהון עצמי שהוציאו על הפרויקט כי מועד הפרעון עוד לא הגיע.

יש יזמים שלא שולטים בתחום המימון: כמה אחוז של הון עצמי נדרש, מהן הריביות, מהן הדרישות של הגופים המממנים, באיזה שלב צריך לגייס מימון ועוד.