רקע על תוכנית אבן גבירול

בשנת 1996 עירית תל אביב פרסמה את תוכנית תל אביב 5000, אשר נתנה הנחיות לכל רובע של העיר. אבל תוכניות רובע 3 ורובע 4 לא כללו בתוכן התיחסות לרחוב אבן גבירול, ולמעשה, הוא נותר כפי שהוא, ללא תוכנית מתאר ברורה.

רחוב אבן גבירול הוא ציר מרכזי וחשוב בת"א. הוא משמש לתנועת רכבים פרטיים, תחבורה ציבורית, הולכי רגל ורוכבי אופניים, ומתוכנן בו גם קו ירוק תת קרקעי של הרכבת הקלה אשר יעבור לאורך רוב הרחוב.
המבנים ברחוב אבן גבירול רצופים ובקומת הקרקע קיימת חזית מסחרית רציפה. ברחוב יש מבני משרדים ובנייני ציבור אייקוניים כמו בניין העירייה, כיכר רבין, לונדון מיניסטור, גן העיר ועוד. בזכות כל אלו הרחוב הזה שוקק חיים 24 שעות ביממה.

עד כה התוכניות ברחוב הזה התירו בנית שלוש קומות מגורים מעל קומת קרקע מסחרית. למעט מספר מבנים שקיבלו אישור לבנית מגדלים כמו מגדל המאה, לונדון מיניסטור, בית יכין ועוד, רוב הבניינים באבן גבירול ישנים ורעועים וממש מזמינים התחדשות

חלק מהרחוב נכלל בתחום ההכרזה של אונסק"ו לעיר הלבנה – בגדה המערבית מרחוב ארלוזורוב דרומה ובגדה המזרחית משד' דוד המלך דרומה.

החידושים הנכללים בתוכנית אבן גבירול

תוכנית 4562 מביאה בשורות רבות אשר ישנו לגמרי את פניו של רחוב אבן גבירול:

ראשית, התוכנית משנה את ייעוד המגורים לייעוד משולב, ויוצרת עירוב שימושים מגוון.

בנוסף, התוכנית קובעת תוספת זכויות בניה משמעותיות: עד תשע קומות, כולל קומת מרתף לצורכי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור. קומת קרקע מסחרית, לרבות קולונדה בעומק ארבע מ', קומה ראשונה לצרכי תעסוקה, מלונאות ושימושים ציבוריים. יתרת הקומות ישמשו גם לאלו וגם למגורים, ואושרו גם גגות ירוקים ובהם שטח משותף לשימוש דיירי הבניין.

המשמעות היא הוספת כ- 2,500 יח"ד לאורך הרחוב (בנוסף ל- 2,000 יח"ד במתחם סומייל הסמוך).

כדי לאפשר את נפחי בניה אלו, העיריה הגדילה את הרח"ק בתוכנית מ- 3.5 ל- 4.5.

הבשורות בתוכנית אבן גבירול לתושבים וליזמים

התוכנית מביאה בשורות ושיפור איכות החיים לתושבים. הדבר הראשון הוא הסדרה של הפרדה בין נתיבי תנועת אופניים לבין המדרכה להולכי רגל, אשר ידועה כבעייתית מאד ברחוב זה, מכיוון שכיום מתרחשות היתקלויות רבות ביניהם.

יש לזכור שהקו הירוק יעבור מתחת לאבן גבירול והקו הסגול יעבור בארלוזורוב החוצה אותו, ואלו מעלים את ערך הנדל"ן באבן גבירול, במיוחד ברדיוס הקרוב לתחנות.

דבר חשוב שהתוכנית קובעת הוא שלפחות 25% מהדירות שייבנו יהיו דירות קטנות, בשטח עד 50 מ"ר. ליזמים זו הזדמנות מכיוון שיש מחסור וביקוש גבוה לדירות קטנות, במיוחד בתל אביב, והמחיר למ"ר בדירות קטנות גבוה יותר יחסית למחיר למ"ר בדירות גדולות.

דבר נוסף הוא הוספת שטחי מסחר ותעסוקה ופתיחת האפשרות להקים עסקים גם בקומות תת-קרקעיות בבניינים החדשים שלאורך אבן גבירול, כדי להגביר את פעילות המסחר ולמקסם תא תמהיל עירוב השימושים. זה יאפשר להקים עסקים אשר מתאימים לקומות מרתף כגון מכוני כושר, חנויות, ואפילו מרתפי בירה. אלו נכסים מניבים בפריים לוקיישן שיכולים להגדיל את הרווחיות של פרויקט יזמי, ולצד זה גם ייצרו חוויה עירונית תוססת לתושבי העיר.

היבטי החניה הנכללים בתוכנית אבן גבירול

אבן גבירול יהיה אחד מהרחובות המרכזיים אשר מתעדפים תנועת הולכי רגל ודו-גלגלי, ומוך מדיניות זו התוכנית קובעת כי לאורך אבן גבירול תקן החנייה הינו אפס – כלומר, לדיירי הבניינים החדשים לא תהיה חנייה כלל. גם ברחובות הניצבים לאבן גבירול נקבע תקן חנייה מופחת (0.5) לבניינים חדשים. לצד זה, הקרבה לשני צירי רכבת קלה – הקו הירוק לאורך אבן גבירול והקו הסגול שחוצה בארלוזורוב באמת נותנת פתרון של תחבורה ציבורית זמינה.

מגבלות תוכנית אבן גבירול

ראשית, יש לשים לב שבתחום אזור ההכרזה של אונסקו התוכנית דומה אבל רק עד 7 קומות, יותרו מגורים מקומה ראשונה ומעלה.

המרפסות הפונות לרחוב יהיו יותר קטנות ממה שהוגדר ביתר הרחוב.

שנית, בתוכנית נקבע שבאזור הצפוני של בני דן יש הפקעה של 3 מ" משטח הבניינים כדי ליצור מדרכה, אשר לא קיימת כיום.

בנוסף, התוכנית כוללת גם הנחיות עיצוביות שיחייבו לעשות תכנון אחיד של חזית הבניין ושל הקולנדות, ולהתאימו לעיצוב אחיד של אותו רצף בניינים. כך למשל, סביב כיכר רבין דורשים תוכנית עיצוב אחידה, כלומר, היזם הראשון שירצה ליזום פרויקט סביב הכיכר יצטרך לתת לכך מענה.