מהו מס רכישה?

מס רכישה הינו מס עפ"י חוק מיסוי מקרקעין והוא מוטל על רכישת זכות במקרקין.

ובלשון החוק: "א). במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת…".

המונח "זכות במקרקעין", כמשמעו בחוק, מוגדר בחוק כזכות של בעלות, או זכות של חכירה (לתקופה העולה על 25 שנה), וכן זכות הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראותה כבעלות, או חכירה (לתקופה כאמור).

לעינייננו, זכות במקרקעין יכולה להיות השטח המשותף של בעלי הדירות שאת הזכויות עליו הם מוכרים ליזם.

המונח "מכירה", כמשמעו בחוק, כולל העברה, מכירה, או ויתור, על זכות במקרקעין, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה , העברתה או ויתור עליה.

מהו מחיר המכירה? היות ומס הרכישה נגזר ממחיר רכישת הזכויות, ישנה חשיבות לקביעה מהו מחיר המכירה.

שאלה זו אינה פשוטה כלל ועיקר משום שרוכש הזכויות (היזם) אינו משלם בכסף על רכישת הזכויות, אלא, במקרה של תמ"א 38 חיזוק עיבוי ותוספת , הוא מחזק את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה ובד"כ גם מוסיף ממ"ד ומרפסת לדירות הקיימות.

הויכוח התמידי בין היזם לבין רשויות מיסוי המקרקעין הינו איך מחשבים את שווי הזכויות.

הנטייה אצל רשויות מיסוי מקרקעין הינה לקבוע את שווי הזכויות כשווי קרקע ליחידה באזור מוכפל במספר הדירות שיש היתר ליזם לבנות.

דא עקא שמחיר דירה בבניין חדש עולה על מחיר דירה חדשה שמקורה בבנייה מעל בניין ישן.

לפיכך המלצתנו, ששמאי העורך את דוח האפס יפריד בין העלויות הקשורות לדיירים הקיימים לבין העלויות הנדרשות לבנות את הדירות החדשות.

כך לדעתנו, ניתן להגיע למס אמת.