השפעת הגבלות בנק ישראל על הלוואות קבלן ועל שוק הנדל"ן
בעקבות המלחמה ועליית הריבית, חלה ירידה בביקוש לדירות, ויזמי נדל"ן יצאו לשוק עם מבצעי מימון, המוכר שבהם הוא 20/80. במסלול זה רוכשי הדירה משלמים 20% ואפילו 10% בלבד במועד החתימה, ואת רוב הסכום הם משלמים רק במועד המסירה. לאחרונה, בנק ישראל הוציא הנחיה המגבילה את המימון במסלולים אלו.
מבצעי הקבלן למעשה נותנים לרוכשי הדירות הטבה כלכלית של דחיית רוב התשלום. זה הוריד את סף הכניסה של רוכשים והעלה את הביקושים, אך במקביל הגדיל את האשראי שהקבלן צורך מהבנק למימון הפרויקט, מה שייקר את עלויות המימון. היזמים מציעים גם מבצעים אגרסיביים יותר בתנאי 10/90, שאליהם נלווית הלוואת קבלן: הקונה מקבל הלוואת בלון להשלמת התשלום הראשוני, והקבלן הוא שמשלם את הריבית. זה כדאי לקונה, וגם ליזם, שלרוב מקבל כך מימון זול יותר מזה של הבנק המלווה.
הרגולציה החדשה של בנק ישראל
בנק ישראל הכריז לאחרונה על מגבלות חדשות שנועדו לצמצם את השימוש במבצעי המימון, ולמעשה הגביל את היקף הלוואות הבלון, שבהן הרוכש משלם את הקרן רק בסוף התקופה, לעד 10% מסך המשכנתאות שהבנקים נותנים מדי חודש.
המשמעות עבור היזמים: התייקרות עלויות המימון
מלכתחילה יזמים יצאו במבצעים אלו כדי להקל על רוכשי הדירות, וזה אכן העלה את הביקושים. המגבלות החדשות צפויות להקשות על יזמים להציע מבצעי מימון נדיבים, מכיוון שהבנקים יידרשו להקצות יותר הון עצמי עבור פרויקטים שבהם חלק משמעותי מההכנסות נדחה למועד האכלוס. הדבר ייקר את עלויות המימון של היזמים, שבסופו של דבר – יגלגלו את העלויות האלו להתייקרות במחירי הדירות.
תגובות השוק: הגנה על הרוכשים מול חשש היזמים
המהלך של בנק ישראל נועד להגן גם על רוכשי הדירות, מכיוון שהם קונים דירה ומתחייבים לתשלום שעבורו יצטרכו לקחת משכנתא בעוד תקופה ארוכה, במהלכה יכולים לחול שינויים בתנאי השוק (מיתון, אבטלה) או במצבם האישי (פיטורים, מחלה), שעלולים לפגוע בזכאותם למשכנתא. ואכן, התגובות למהלך מגוונות: התאחדות יועצי המשכנתאות בירכה על הצעד. מנגד, גורמים בענף הנדל"ן מביעים חשש שהמגבלות יפגעו בהתחלות הבנייה ויצמצמו את היצע הדירות, מה שיוביל לעלייה נוספת במחירים.
התחזית למחירי הדירות: שני תרחישים אפשריים
יש כאן כמה כיוונים אפשריים: מצד אחד, ייתכן שהגבלת מבצעי המימון תביא לירידה בביקושים, במיוחד בקרב רוכשים שהסתמכו על תנאי תשלום נוחים, מה שעשוי לאלץ קבלנים להוריד מחירים. מצד שני, ייתכן שהמגבלות דווקא ייקרו את מחירי הדירות בגלל התייקרות עלויות המימון של היזמים. בסיכומו של דבר, ברור שהמגבלות נועדו להפחית סיכונים בשוק, אך את ההשפעה המדויקת על מחירי הדירות, הביקושים והיקף העסקאות נגלה רק בחודשים הקרובים.
