השפעת המחסור בעובדים על שוק הנדל"ן
משבר כוח האדם בענף הבנייה אינו דבר חדש, אך מאז אירועי המלחמה האחרונים הוא הפך לקריטי במיוחד. המחסור בעובדים זינק, וקצב הבנייה ירד. ההשפעה מורגשת כמעט בכל פרויקט בנייה בארץ ומשפיעה על זמני המסירה, על איכות הבנייה, ובסופו של דבר – גם על מחירי הדירות.
משרד ישראל ענבל שמאים, בניהולו של ישראל ענבל, מלווה עשרות פרויקטים של בנייה רוויה בכל הארץ, רובם בתחום ההתחדשות העירונית. הצוות, המונה 20 מומחים – שמאים, מהנדסים וכלכלנים – מאושר לליווי על ידי כל הבנקים, חברות הביטוח והגופים המוסדיים, ומכיר מקרוב את האתגרים שעמם מתמודדים היזמים.
השפעת המאקרו-כלכלה והמחסור בידיים עובדות
השינויים המאקרו-כלכליים משפיעים על כל פרויקט גם במיקרו. כל שינוי שחל במשק הישראלי משפיע ישירות על היזמים והפרויקטים שלהם. למשל, עלייה במחירי חומרי הגלם מעלה את עלות הביצוע, ועליית הריבית מעלה את עלות המימון, ואלו שוחקים את רווח הפרויקט. הירידה בכוח העבודה מהשטחים החלה עוד לפני המלחמה, אך בעקבותיה נוצר ואקום אמיתי בכוח העבודה המבצע בישראל, ומחסור של עשרות אלפי פועלים. הגעתם של פועלים מהודו, סין ומולדוביה בוודאי אינה מכסה את מלוא המחסור שנוצר, ולכן מחיר העבודה עלה בצורה משמעותית, בכ-50% בסעיף כוח האדם.
ההשלכות הישירות על היזמים ועל איכות הבנייה
בשטח, אנו רואים שיש האטה בקצב הבנייה, והביצוע פשוט מתארך. כאשר משלבים את כלל הנסיבות – המחסור בכוח עבודה, חוסר הוודאות במשק, עליית הריבית והתייקרות המימון – מתקבל מצב בו יזמים שוקלים פעמיים האם להתחיל ביצוע של פרויקט. התוצאה היא ירידה בהתחלות בנייה. בנוסף, בגלל המחסור בכוח אדם, קבלנים נאלצים להעסיק כוח אדם לא מיומן, מה שפוגע באיכות הביצוע ועלול להוביל להזנחת נהלי בטיחות. כתוצאה מכך, ניהול הפרויקט הופך מורכב יותר ליזם, המחויב בבקרת איכות הדוקה יותר, מה שמייקר את סעיף התקורות של האתר.
אפקט הדומינו: מעיכובים במסירה ועד לפגיעה במוניטין
העיכובים בקצב הבנייה משפיעים ישירות על מועדי המסירה. בפרויקטים של התחדשות עירונית, המשמעות היא עיכוב באכלוס, מה שמעכב את מימוש ההכנסות ממכירת דירות בפרויקט ומאלץ את היזם לקחת יותר מימון חיצוני יקר. הדבר גורם נזק ועוגמת נפש לבעלי הדירות ולרוכשים, שכן היזם נדרש לשלם לבעלי הדירות דמי שכירות על חודשים נוספים, ולעיתים גם לפצות את קוני הדירות על האיחור. יותר מכל, הדבר פוגע קשות במוניטין של היזם, וזהו הנזק המשמעותי ביותר בטווח הארוך.
כיצד המחסור בעובדים מתדלק את עליית מחירי הדירות?
ההסבר פשוט למדי: הירידה בהתחלות הבנייה יוצרת חוסר איזון שבו ההיצע קטן מהביקוש, וזה מוביל באופן טבעי להתייקרות מחירי הדירות. במקביל, עקב ההתייקרויות המשמעותיות בעלויות הביצוע והמימון, ליזמים אין ברירה אלא להעלות את מחירי הדירות שהם מוכרים. אנו רואים גם שינוי במפת הביקושים, עם עלייה בביקוש לדירות באזורים מרוחקים יותר מהמרכז, לדוגמה, בדרום הארץ.
תפקיד השמאי המלווה: מניהול סיכונים לפתרון פיננסי
כמשרד שמאים מלווה, אנו עוקבים יחד עם היזם גם אחרי קצב התקדמות הביצוע בהתאם לתכנון. מעקב זה נותן כלי בידי היזם לחזות מראש עיכובים בבנייה ולהיערך בהתאם, למשל על ידי תגבור כוח אדם. לחלופין, אם צפוי עיכוב, ניתן להיערך לכך מראש מבחינה פיננסית. ראשית, מעריכים את עלות העיכוב והשפעתו על תזרים הפרויקט ועל הרווח. שנית, נערכים כלכלית לממן את העיכוב, בין אם באמצעות הגדלת אשראי או גיוס מימון ממקורות אחרים. בכל המהלכים האלו היזם אינו לבד; אנו מבצעים את התהליך יד ביד עמו, בשיתוף פעולה מלא עם הבנק או הגוף המממן.
