השקעות הון עצמי התחלתי טרום כניסה לליווי פיננסי של פרויקטי נדל"ן
השנה האחרונה התאפיינה באתגרים פיננסיים מורכבים עבור יזמי נדל"ן. השלב המקדים לכל פרויקט הוא הכנת דוח אפס על ידי שמאי מומחה, הבוחן את היתכנות הפרויקט, ממפה את ההכנסות מול ההוצאות, ומחשב את הרווח הצפוי. מכאן ואילך, לאורך כל הדרך עד לקבלת היתר, ההשקעה הראשונית בפרויקט נעשית מהון עצמי של היזם, המממן מכיסו עלויות רבות כגון אדריכל, שמאי, מימון הקרקע, התקשרות עם דיירים, עורכי דין ותקורות הפרויקט.
חשיבות ההון העצמי הראשוני בקבלת מימון
כאשר יזם מקבל אישור מוועדת התכנון ומתחיל להיערך לבנייה ולמכירות, הוא פונה לגופים פיננסיים לקבלת הלוואה למימון הבנייה וערבויות חוק מכר. בשלב זה, הגופים הפיננסיים בודקים כמה הון עצמי היזם השקיע בפרויקט עד לאותו שלב, עוד לפני שהבנייה החלה. בעניין זה, נעשית הבחנה בין יזם בתחילת דרכו, ממנו תידרש השקעת הון עצמי גבוהה יותר, לבין יזמים ותיקים ובעלי ניסיון, שמולם דרישות ההון העצמי עשויות להיות נמוכות יותר.
אחוז ההון העצמי הנדרש בהסכמי ליווי
ברוב הסכמי הליווי נדרשת השקעת הון עצמי ראשוני בטווח של 15% עד 20% מעלות הפרויקט. לעיתים ניתן למצוא גם דרישה לאחוז נמוך יותר, כתלות במאפייני הפרויקט ובנתוני היזם. חשוב להבדיל בין שחרור עודפים לבין הון עצמי עודף, שכן מדובר בשני מושגים שונים לחלוטין. כל השקעה הגבוהה מההון העצמי הנדרש חוזרת ליזם כשחרור הון עצמי עודף.
אפקט הדומינו: מעיכובים במסירה ועד לפגיעה במוניטין
העיכובים בקצב הבנייה משפיעים ישירות על מועדי המסירה. בפרויקטים של התחדשות עירונית, המשמעות היא עיכוב באכלוס, מה שמעכב את מימוש ההכנסות ממכירת דירות בפרויקט ומאלץ את היזם לקחת יותר מימון חיצוני יקר. הדבר גורם נזק ועוגמת נפש לבעלי הדירות ולרוכשים, שכן היזם נדרש לשלם לבעלי הדירות דמי שכירות על חודשים נוספים, ולעיתים גם לפצות את קוני הדירות על האיחור. יותר מכל, הדבר פוגע קשות במוניטין של היזם, וזהו הנזק המשמעותי ביותר בטווח הארוך.
ריכוז ההוצאות המוכרות: איך להוכיח עמידה בדרישת ההון העצמי
במסגרת אישור דוח ההשקעות, תפקידו של השמאי המלווה הוא לסייע ליזם לעמוד בדרישת הגוף המממן ולהוכיח שאכן הוציא את מינימום ההשקעה הנדרש. בפרויקטים רבים, ניתן למצוא הוצאות שהיזם לא חשב להציג. בין ההוצאות המוכרות ניתן לכלול את עלויות רכישת הקרקע, מס רכישה, כל ההוצאות הקשורות לבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אגרות בנייה, היטלי פיתוח, תשלום לתאגיד המים, עמלת פתיחת תיק, תשלום לאדריכל, למתכננים וליועצים, עלות השיווק הראשוני, שכר טרחת עורך דין, תשלום למתווך, עלויות התארגנות לקראת בנייה (גידור, שילוט, בדיקות קרקע וכו'), וגם אחוז מסוים מעלות התקורה של היזם. הניסיון של השמאי המלווה מסייע ליזם לעמוד בדרישת ההון העצמי ומקל עליו לצאת לדרך.
השלכות אי-עמידה ביעד: הסיכון שבהלוואות מזנין
הגוף המממן מעמיד דרישת השקעה מינימלית כדי לוודא שליזם יש את ההון העצמי הנדרש להתנעת הפרויקט. אם היזם לא מגיע לסף המינימלי, הוא נדרש להשלים את ההפרש באמצעות הלוואות מזנין – הלוואות ביניים הניטלות בנוסף למימון הפרויקט. לרוב, הלוואות אלו ניתנות בתנאים של ריבית גבוהה ודורשות העמדת בטוחות על ידי שעבוד נכסים. לכן, הסיוע של השמאי בהגעה להון העצמי הנדרש לא רק מאפשר לעמוד בתנאי הסף של הגוף המממן, אלא גם חוסך ליזם את הצורך בהלוואות מזנין יקרות ולא אטרקטיביות.
