לא רק מגורים - מנועי הצמיחה החדשים המפסלים את מפת הנדל"ן של ישראל
מעבר לשוק המגורים המסורתי, ניתוח מעמיק חושף שלושה סקטורים אלטרנטיביים –
מרלו"גים, חוות שרתים ודיור מוגן – כזירות ההשקעה האסטרטגיות הבאות.
שוק הנדל"ן בישראל, המוכר לרוב דרך עדשת מחירי הדיור, עובר בשנים האחרונות טרנספורמציה שקטה אך משמעותית. שינויים דמוגרפיים, מהפכה טכנולוגית והתפתחות דפוסי צריכה גלובליים, מייצרים מנועי צמיחה חדשים ופותחים הזדמנויות חסרות תקדים ליזמים ומשקיעים היודעים לזהות אותן בזמן. כמשרד שמאים המלווה פרויקטים מורכבים בפריסה ארצית, אנו מזהים כי הצלחה בעשור הקרוב לא תסתמך רק על ייזום קלאסי של פרויקטים למגורים, כולל בניה רוויה על קרקעות פרטיות ומכרזי רמ"י וכמובן גם התחדשות עירונית, אלא על הבנה ומומחיות בסקטורים ייעודיים נוספים, אשר צפויים להציג ביצועים מרשימים.
מרלו"גים מתקדמים: עורקי הכלכלה הדיגיטלית
הטעות הנפוצה היא לחשוב שביטול תמ"א 38 העביר את היזמים מעבודה מול הרשויות לעבודה מול הרשויות. יזמים תמיד עבדו באופן ממוקד מול כל רשות מקומית, שלכל אחת מהן היו דרישות ופרשנויות משלה. השינוי המהותי ש"חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבניה) יצרה הוא בביטול מסגרת הזכויות הארצית שהיוותה בסיס ודאי. כעת, הכוח לקבוע את היקף הזכויות, המיקום והתנאים להתחדשות עירונית נמצא כמעט בלעדית בידי הוועדה המקומית, באמצעות גיבוש תוכניות התחדשות כוללניות. המשמעות עבור היזם היא שכל פרויקט הפך תלוי לחלוטין במדיניות ובחזון העירוני הספציפי, מה שמחייב ניתוח אסטרטגי עמוק עוד יותר
מרלו"גים מתקדמים: עורקי הכלכלה הדיגיטלית
הזינוק בסחר המקוון (E-commerce) הוא שינוי מבני בהרגלי הצריכה. עם זאת, כאשר בוחנים את חלקו של המסחר המקוון מסך כלל המכירות הקמעונאיות, ישראל עדיין מציגה פער משמעותי ביחס למדינות המפותחות. בעוד שבמדינות ה-OECD הממוצע נע בין 8% ל- 15%, בישראל הנתון נמוך יותר, מה שמצביע על פוטנציאל צמיחה אדיר ועל הזדמנות אסטרטגית לצמצום הפער בשנים הקרובות. צמיחה זו מתורגמת ישירות לביקוש גובר למרלו"גים מודרניים, ובפרט למרכזים המאפשרים אספקה ב"מייל האחרון" (Last Mile) . בעוד שנכסים מסורתיים חווים תנודתיות, סקטור הלוגיסטיקה מציג שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים, העומדים על כ-98% באזורי הביקוש, והופכים אותו לעוגן השקעה אסטרטגי.
חוות שרתים: התשתית הקריטית של המאה ה-21
המעבר המסיבי לענן וצמיחת עולמות הבינה המלאכותית (AI) הופכים את חוות השרתים לנכס הנדל"ן החיוני ביותר לעידן הדיגיטלי. ישראל, כמעצמת טק, נמצאת בחזית המגמה, עם קצב צמיחה שנתי צפוי של כ-13% בשוק זה – קצב פנומנלי המונע מכניסתן של ענקיות הענן הבינלאומיות (AWS, Google, Microsoft, Oracle) שהקימו כאן אזורים (Regions) מקומיים. נכסים אלו מאופיינים בחוזים ארוכי טווח לשוכרים בעלי דירוג אשראי בינלאומי, אך גם בחסמי כניסה גבוהים, ההופכים אותם לתחום המיועד לגופי השקעה מוסדיים ויזמים בעלי איתנות פיננסית.
דיור מוגן ופתרונות לגיל השלישי: מענה לצורך דמוגרפי-חברתי
העלייה המתמדת בתוחלת החיים, העומדת בישראל כיום על 83 שנה בממוצע, יחד עם שינוי בתפיסת איכות החיים בגיל השלישי, מייצרת ביקוש אדיר למסגרות דיור מותאמות. שוק הדיור המוגן, שבעבר נתפס כשוק נישה, הופך לסקטור מרכזי. בעוד שבשנות השיא שווקו בהצלחה מעל עשרה מכרזים בשנה להקמת פרויקטים חדשים, האתגרים הנוכחיים יצרו האטה מסוימת. עם זאת, הצורך הדמוגרפי הבסיסי נותר חזק ומבטיח את המשך התפתחות הענף. האתגר המרכזי וההזדמנות הגדולה טמונים בהרחבת ההיצע, אשר פונה כיום בעיקר לעשירונים העליונים (9-10), גם לאוכלוסיות רחבות יותר, בכפוף למודלים פיננסיים חדשניים.
עירוב שימושים: המפתח ליצירת סביבות חיים שלמות
בעידן שלאחר מגפת הקורונה, הגבולות בין סביבת המגורים, התעסוקה והפנאי היטשטשו. מגמה זו מעניקה יתרון מובהק לפרויקטים המבוססים על עירוב שימושים. תכנון המשלב מגורים, משרדים, מסחר ושירותים באותו מתחם, מייצר סביבה אורבנית חיונית, מקטין את התלות ברכב פרטי ויוצר ערך סינרגטי לדיירים ולרוכשי הדירות. עבור היזם, מודל זה מפזר סיכונים על פני מגוון סקטורים ומבטיח ביקושים יציבים וארוכי טווח.
ראייה אסטרטגית כיתרון תחרותי
נסכם ונאמר כי שוק הנדל"ן הישראלי הופך מורכב ומתמחה. הזדמנויות הצמיחה המשמעותיות ביותר בעשור הקרוב יימצאו לאו דווקא בשוק המגורים המוכר והנפוץ, אלא בסקטורים האלטרנטיביים הללו, המונעים ממגמות-על טכנולוגיות ודמוגרפיות.
על יזמים, משקיעים וגופי מימון לאמץ ראייה רחבה, לנתח מגמות לעומקן ולגבש אסטרטגיה המותאמת לעולם החדש. זיהוי מוקדם של מגמות אלו, ובניית תוכניות עסקיות מבוססות נתונים, יהוו את היתרון התחרותי המכריע בשוק הנדל"ן הדינמי והמאתגר.