עידן חדש בהתחדשות העירונית - חלופת שקד והשפעתה על יזמי נדל"ן
עם סיום תמ"א 38, "חלופת שקד" מחייבת יזמים לחשיבה אסטרטגית חדשה. ניתוח המציאות החדשה, האתגרים וההזדמנויות בהתחדשות העירונית.
סיומה הרשמי של תכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38) פתח עידן חדש, מורכב ומאתגר בעולם ההתחדשות העירונית בישראל. היעלמותו של מסלול התכנון האחיד, שהיה ודאי ומוכר, יצרה מציאות חדשה המחייבת יזמים להבנה עמוקה של החלופות, ובראשן "חלופת שקד", ולהיערכות אסטרטגית שונה מזו שהייתה נהוגה בעבר. בתקופה זו של מעבר, נדרשת מהיזמים רמה גבוהה יותר של ניתוח, גמישות ומקצועיות. מאמר זה מנתח את השינויים המרכזיים ואת השפעתם על תהליכי הייזום, התכנון והמימון של פרויקטים.
חלופת שקד - העברת הכוח מהמדינה אל הרשות המקומית
הטעות הנפוצה היא לחשוב שביטול תמ"א 38 העביר את היזמים מעבודה מול הרשויות לעבודה מול הרשויות. יזמים תמיד עבדו באופן ממוקד מול כל רשות מקומית, שלכל אחת מהן היו דרישות ופרשנויות משלה. השינוי המהותי ש"חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבניה) יצרה הוא בביטול מסגרת הזכויות הארצית שהיוותה בסיס ודאי. כעת, הכוח לקבוע את היקף הזכויות, המיקום והתנאים להתחדשות עירונית נמצא כמעט בלעדית בידי הוועדה המקומית, באמצעות גיבוש תוכניות התחדשות כוללניות. המשמעות עבור היזם היא שכל פרויקט הפך תלוי לחלוטין במדיניות ובחזון העירוני הספציפי, מה שמחייב ניתוח אסטרטגי עמוק עוד יותר
המגמה הדומיננטית - פרויקטי פינוי-בינוי הכוללים צורכי ציבור
כתוצאה ישירה מהעברת הכוח לרשויות, אנו עדים למגמה ברורה של העדפת פרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי על פני פרויקטים נקודתיים. הסיבה היא שפרויקטים אלו מאפשרים לרשות המקומית לבצע תכנון מתחמי כולל, ובמסגרת אישור זכויות בנייה נרחבות, לדרוש מהיזם "תמורות לציבור". תמורות אלו כוללות הקצאת שטחים למבני ציבור, כמו בתי ספר, גני ילדים ומרכזים קהילתיים. עבור היזם, מגמה זו מייצרת אתגרים חדשים ומשמעותיים: הפרויקטים הופכים לגדולים ומורכבים הרבה יותר, דורשים השקעה גבוהה משמעותית של הון עצמי בשלבים הראשוניים, ומחייבים קידום תב"ע חדשה – תהליך שאורך שנים רבות ומגדיל את אי הוודאות
האתגר המרכזי ליזם - בחינת כדאיות כלכלית במציאות החדשה
במציאות החדשה, בחינת ההיתכנות הכלכלית של פרויקט הופכת למורכבת מתמיד. דו"ח האפס, המהווה את הבסיס לקבלת ליווי בנקאי, אינו יכול להסתמך עוד על נוסחאות פשוטות. כיום, על השמאי המלווה לבצע ניתוח מעמיק של התוכניות העירוניות הספציפיות, להעריך את פוטנציאל הזכויות הריאלי, ולכלול בניתוח את העלויות העצומות של תכנון וביצוע התשתיות הציבוריות הנדרשות. הניתוח השמאי נדרש כעת להעמיק ולכלול הערכה של מדיניות עירונית ספציקית, דרישות לתשתיות ציבוריות, והתאמה לתוכניות מתאר מקומיות.
מודל התמורות ליזמים ודיירים בפרוייקטי פינוי בינוי
עם המעבר לפרויקטי פינוי בינוי רחבי היקף, הצלחת הפרויקט תלויה בגיבוש מודל תמורות הוגן ושקוף מול בעלי הדירות. תפקידו של השמאי בשלב זה הוא לעזור ליזם לבנות מודל כלכלי המאזן בין היקף התמורות המוצע לדיירים לבין שמירה על רווחיות יזמית סבירה, בהתאם לתקן 21. הדבר דורש הכנת טבלת איזון וניקוד מורכבת, המתחשבת במאפיינים הייחודיים של כל דירה קיימת כדי להבטיח חלוקה הוגנת ושוויוני וביצוע ניתוחי רגישות המאפשרים ליזם ליצור איזונים אלו.
מודל התמורות ליזמים ודיירים בפרוייקטי פינוי בינוי
עם המעבר לפרויקטי פינוי בינוי רחבי היקף, הצלחת הפרויקט תלויה בגיבוש מודל תמורות הוגן ושקוף מול בעלי הדירות. תפקידו של השמאי בשלב זה הוא לעזור ליזם לבנות מודל כלכלי המאזן בין היקף התמורות המוצע לדיירים לבין שמירה על רווחיות יזמית סבירה, בהתאם לתקן 21. הדבר דורש הכנת טבלת איזון וניקוד מורכבת, המתחשבת במאפיינים הייחודיים של כל דירה קיימת כדי להבטיח חלוקה הוגנת ושוויוני וביצוע ניתוחי רגישות המאפשרים ליזם ליצור איזונים אלו.
ניהול הסיכון הפיננסי - תפקיד השמאי המלווה והליווי הבנקאי
ליווי בנקאי הוא מנגנון המאפשר ליזם לממן את הוצאות הפרויקט, מעבר להון העצמי, תוך מתן ערבויות חוק מכר. קבלת הליווי מותנית בהצגת דו"ח אפס מקיף המאפשר לגוף המממן להבין את מורכבות הפרויקט ורווחיותו. מעבר לדו"ח האפס הראשוני, השמאי המלווה ממשיך למלא תפקיד קריטי לאורך כל חיי הפרויקט, ומהווה הגורם המקצועי המאשר לבנק את התקדמות הבנייה בפועל כתנאי לשחרור כספים ליזם.
מורכבות גבוהה יותר, הזדמנות למקצוענות
לסיכום, העידן החדש של ההתחדשות העירונית מציב בפני היזמים אתגרים מורכבים יותר מבעבר. הצלחה כבר לא תלויה רק באיתור בניין, אלא דורשת ניתוח אסטרטגי מעמיק, הבנה במדיניות תכנון מקומית, ויכולת מידול פיננסי מדויקת של פרויקטי ענק. במציאות זו, תפקידם של יועצים מקצועיים, ובפרט של השמאי המלווה, הופך לקריטי יותר מאי פעם. יזמים שידעו לאמץ גישה מקצועית, יסודית ומבוססת נתונים, הם אלו שיצליחו לנווט את המורכבות ולהוביל את דור הפרויקטים הבא.